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「THE HOUSE 金澤」のスタッフ日記&現場レポート
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土地や建物を売りたい・買いたい時、私たち宅建業者に依頼することもあると思います。

その際、宅建業者は最初の依頼契約をきちんと書面にして、依頼を受けた内容を明確にし、

トラブルを防止することが義務付けられています。その書面を「媒介契約書面」といいます。


媒介契約の種類

①一般媒介契約
依頼者が、同一物件について、他の宅建業者に重ねて媒介の依頼をすることを認めるものである。
(複数の業者に依頼することが出来る)

②専任媒介契約
依頼者が、同一物件について、他の宅建業者に重ねて媒介の依頼をすることを禁止するものである。
ただし、依頼者自ら発見した相手方と直接契約すること(自己発見取引)は禁止されていない。
(他の業者はダメ、自分で探しても良い)

③専属専任媒介契約
依頼者が、依頼した宅建業者が探索した相手以外と契約することが出来ない旨の特約を含む専任媒介契約である。すなわち、依頼者が自ら発見した相手方と直接契約することも禁止される。
(一つの業者のみ、自分で探すのも禁止)


媒介契約の規制

一般媒介契約の規制
一般媒介契約については特段の規制はありません。原則として民法の“委任”の規定に従います。

専任及び専属専任媒介契約の規制
1.有効期間は3ヶ月以内

2.更新は依頼者から(業者側でない)申し出があった場合のみできる(更新後も3ヶ月)。

3.専任にあっては2週間に1回以上、
 専属専任にあっては1週間に1回以上、業務処理状況の報告義務がある。(口頭も可)

4.専任にあっては契約締結日から7日以内に、
 専属専任にあっては5日以内に、依頼された物件を国土交通大臣が定める
 指定流通機構(情報提供の場を広げるもの「レインズ」)に登録しなければならない。

5.上記に関して、依頼者に不利となる特約は無効とされる。
(“自動更新の特約が無効”など)


※尚、契約と言っても依頼契約ですので、売買契約が成立しなければ報酬も発生致しません。

(鈴木)

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今日は久しぶりに不動産の話、買換え特例についてお話いたします。

★特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例

 前回もお話した通り、不動産を売って利益を得た場合、その利益に対して課税されます。

 しかし、含み益のある不動産を譲渡し代替資産を取得する場合(買い換える場合)、

譲渡価格が代替資産の取得価格以下であれば今回の譲渡所得については課税されません。
                                       (課税が繰り延べられます。)

※↑つまり建物売って利益があれば課税、残ってなければ非課税になります。

譲渡資産 ≦ 買換資産   →   今回は課税されない

譲渡資産 > 買換資産   →   差額のみ課税される


(主な適用要件)
★譲渡資産の要件
・譲渡した日の属する年の1月1日における所有期間が10年を超えていること

・現に居住し、居住期間が10年以上で、国内にあること

・配偶者、一定の親族等に対する譲渡でないこと

・上記家屋で居住の用に供されなくなった日から同日以降3年を経過する日の属する年の12月31日
 までの間に譲渡されるものであること
 (↑つまり住まなくなってから3年程度で譲渡しなければ適用されません。)


★買換資産の要件
・家屋の床面積は50㎡以上であること

・土地の面積は500㎡以下であること(下限は無い)

・既存住宅の場合、
   ①耐火建築物である場合には25年以内に建築されたものであること

   ②地震に対する安全上必要な構造方法に関する一定の技術的基準等に適合する
                                           一定の耐火建築物であること

・譲渡資産の譲渡の日の属する年の前年1月1日から
         当該譲渡の日の属する年の翌年12月31日までの間に取得すること、
          (↑つまり前後1年程度以内に購入しなければなりません。) また、国内にあること

(注1)居住用財産の3000万円控除[前回ブログ参照]や軽減税率と併用することは出来ない

(注2)譲渡資産の対価の額は、要件として制限は無い

(鈴木)
 


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以前、不動産の話のページで、相続の話について書かせていただきましたが、

本日は、相続税について簡単にご説明させて頂きます。

★相続税とは

相続税は、相続、又は遺贈(死因贈与を含む)により財産を取得した個人に課せられる国税です。


★基礎控除

相続税の算定に関し、次の額が相続財産から基礎控除されます。


   5,000万円  +  1,000万円 × 法定相続人の数

※法定相続人には、相続を放棄したものも含みます。
※養子は、実子がいれば1人まで、実子がいなければ2人まで法定相続人の数に参入できます。


★非課税財産

 ①死亡保険金のうち、500万円×法定相続人の数の部分が、非課税。

 ②退職手当金のうち、500万円×法定相続人の数の部分が、非課税。


★配偶者控除

課税価格の2分の1、又は1億6千万円のいずれか高いほうが税額控除されます。


いかがでしょうか?全然使われていない、土地や建物はございませんか?

どうせ、税金で取られてしまうのであれば、資産運用やご売却など、

有効活用してみてはいかがでしょうか?

弊社“鈴木建設不動産部”が全力であなたのサポートをさせて頂きます。

(鈴木)

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固定資産税は、毎年1月1日現在の不動産(土地・家屋)、

または償却資産(機械等)の保有者に課せられる市町村税です。


土地・家屋の評価額(課税標準)に1.4%(各市町村により異なる場合がございます)を乗じたものが、

固定資産税になります。

●免税点・・・・・課税標準の合計が土地(30万円未満)、家屋(20万未満)、

償却資産(150万未満)であれば、原則として課税されません


●課税標準の特例・・・・・住宅用地(土地)には、『小規模住宅用地』と『その他の住宅用地

の区分があり、その区分に応じて、課税標準が軽減されます。

200㎡以下の部分(小規模住宅用地)     6分の1

200㎡を越える部分(その他の住宅用地)   3分の1

※例えば、300㎡の土地であれば200㎡が6分の1になり、

                               残りの100㎡が3分の1に課税標準が軽減されます。
 

●税額の特例・・・・・新築住宅(家屋)に係る税額は、新築の翌年から3年間床面積120㎡までの部分

について2分の1減額されます。

※なんと!新築住宅、36坪くらいまでの部分の固定資産税額が2分の1になるのです!

 

土地・家屋には必ず固定資産税が付いてまわります。

住宅取得のための資金繰りなど計画するときも、これらのことを考慮することをお勧めします。

詳しくは、弊社スタッフまでお気軽にお尋ね下さい!

(鈴木)

 

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通常、土地を売っても、建物を売っても、利益が出ると国から課税されます。

たとえば、2000万円で購入した土地を5000万円で売却すれば、差額3000万円の利益が生じます。

このように資産を譲渡したことによって生じた利益を譲渡所得といい、これに課せられる税を、

(譲渡)所得税と言います。



しかし、サラリーマンなど、一般の人たちが現在住んでいる自宅・マンション等を売却するのは、

「手狭になったので・・・、古くなったので・・・」などといった事情によることが多いですよね。

その売ったお金でさらに家を買う場合もたくさんあると思います。

そんな時まで、課税されては、たまったものではありませんよね。

そこで、一定の場合に税額を軽減するため、

譲渡所得から一定額を差し引き、税額を軽減することとしたものが特別控除です。


ここでは、住宅に最も密接な居住用財産の3000万円特別控除についてお話いたします。


現に自己が居住する家屋もしくは居住していた家屋、又はそれと共にその敷地となっている土地を

譲渡する場合には譲渡益から3000万円が控除されます。



(主な適用要件)

① かつて居住していた居住用財産を譲渡する場合には、居住しなくなってから3年を経過する日の

  属する年の12月31日までに、譲渡すること。


② 配偶者・直系血族もしくは生計を一つにする親族、又は同族会社に対する譲渡ではないこと。


③ 特例を受ける年とその前年及び前々年に、この特例、もしくは買換えや交換の特例の適用

  を受けていないこと。

※ 譲渡者が居住用の家屋を2つ以上有するときは、そのものが主として居住用の供している

  一つの家屋に限って適用されます。


新しく家を建てて、持ち自宅からお引越しされる方がいらっしゃいましたら、

居住しなくなってから、3年間と少しの間に、旧ご自宅の売却を考えられる事が肝要であるといえます。

不動産のご売却をお考えの場合も、弊社鈴木建設にお任せ下さい!

(鈴木)

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今回は贈与税について話させていただきたいと思います。



贈与税とは・・・

個人が個人から財産の贈与を受けた場合、贈与を受けた者に課せられる国税です。


贈与税は、1年間に贈与を受けた財産の価格の合計額から、基礎控除を控除し、

その残額に税率を乗じて計算します。 基礎控除額は、年間110万円です。


住宅取得資金等に係る相続時精算課税制度の特例について・・・

自己の居住の用(自分で住む為)に供する一定の家屋を取得する資金、又は自己の居住の用に供する

家屋の一定の増改築のための資金の贈与を受ける場合には、65歳未満の親からの贈与であっても、

相続時精算課税制度の適用を受けることが出来ます。(通常は65歳以上の親)


この場合には、贈与税の非課税枠が3500万円となります。(通常は2500万円)

(超えた場合は、超えた額に20%の税率で贈与税がかかります。)


贈与金の要件

自己の父母からの贈与であること

住宅の取得資金にあてるための金銭の贈与であること


受贈者の要件

20歳以上であること(贈与者の制限はありません)


取得住宅の要件

①床面積50㎡以上の住宅用家屋であること

②既存住宅は、築後20年(耐火建築物は25年)以内、
                           または一定の耐震基準等に適合するものであること

③床面積の2分の1以上を専ら居住の用に供すること


増改築の要件

増改築費用が100万円以上であること、増改築後の床面積が50㎡以上であること



贈与税は相続税を補完する関係と言われています。

その他、配偶者控除など、特例などを上手く利用して、夢のマイホーム取得への近道を

一緒に探していきましょうね!

(鈴木)

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今回は時効の話をさせていただきたいと思います。

★時効とは

A所有の土地をBが所有者であるかのように使用している状態が永続すると、Bを所有者とする社会秩序が

形成されます。

その状態が続くと、それが本当にBの土地かどうかを問わず、そのままBの土地となってしまいます。

平穏に成立した現在の社会秩序を維持するための制度なんです。

時効には、時効の成立によって権利を取得する取得時効と、権利が消滅する消滅時効とがあります。


★取得時効

時効取得の認められる権利として様々ありますが、ここでは所有権のことについて解説させて頂きます。

所有権の取得時効の要件は

 「所有の意思を持って平穏に、かつ、公然一定期間、他人のものを占有することによって、

                                                                                       所有権の取得時効が成立する」とあります。

●所有の意思
所有の意思とは”客観的に判断”されます。(アパートを借りている方などは何年占有を続けてもダメです)


●平穏に、かつ、公然と
例えば、泥棒が盗んだ物を隠し持っている場合などは、公然とは言えません。


●一定の期間
占有の始めに善意無過失(全く知らなかった+過失も無い)の場合、 10年   
             ↑途中で悪意(人の土地だと気づいた)、または有過失となっても良い

占有の始めに悪意または有過失の場合、  20年




★消滅時効

消滅時効は権利者が、権利を行使できるときから一定期間その権利を行使しないことで発生します。

●権利を行使できるとき(時効の起算日)

期限が確定されている債権については、返してくれと言えるようになってから、

期限の定めのない債権については、最初の契約の時をさします。


●一定期間(権利不行使期間)

債権(原則)    10年 (10年間返してくれと言わなければ、もう返さなくて良いってことに・・・!)

債権及び所有権以外の財産権(地上権や地役権等)     20年  ※所有権は消滅時効にはかかりません

◎ 宿泊料や、飲食料など一定の日常性を有する債権については短期間(1年から5年)で時効消滅します。




その他、たくさんの法規制や例外などがあるため、簡単には取得時効や消滅時効にかかることは

ありませんが、一度ご自身がお持ちの、固定資産税をお支払している、土地や建物を見直してみたら

いかがでしょうか?

短ければたった10年で人の土地になってしまうのですから・・・。

「長年ほったらかしにしていた、遠方の土地、1坪分だけ隣の人の庭になっていた!」

「登記簿を取ってみたら隣の敷地が自分の土地にまで、はみ出していた!」

なんてことにも・・・?

※時効は援用(意思表示・主張)しなければ効果が生じませんので、通常は大丈夫でしょうけれども・・・


土地や住宅についてのご用命はいつでもお気軽に下記メールまでご相談下さい。

(鈴木)

ksuzuki@suzuki-group.co.jp

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今日は相続の話についてさせていただきたいと思います。

★相続とは

死亡により一切の財産上の権利義務が相続人に包括的に承継されることを言います。

(プラスの財産や権利だけでなく、マイナスの財産や義務も承継します。)

ただし、一身に専属する権利(免許等)は、承継されません。


★相続人の資格

自然人は、全て相続人になれます。よって胎児も相続資格を有します。


★相続分

配偶者は、常に、相続人となります。被相続人(死亡者)は、遺言で相続分を指定できますが、

この指定が無いときは以下の法定相続分による相続となります。


配偶者+子                       配偶者1/2       子1/2

配偶者+直系尊属(父母・祖父母)        配偶者2/3   直系尊属1/3  ←子が居ない場合

配偶者+兄弟姉妹                  配偶者3/4   兄弟姉妹1/4  ←子・直系尊属が居ない場合

※子・直系尊属・兄弟姉妹がそれぞれ複数の場合、原則として等しく分けます。

ただし、非嫡出子(婚姻関係の無い男女間に出生した子)や父母の一方のみを同じくする兄弟姉妹

は他の相続人の2分の1となります。


★相続の承認と放棄

相続人は、自己の為に相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内に、

単純・限定承認、相続放棄をしなければなりません。

●単純承認
相続の効果を全面的に受諾する意思表示です。よって借金も無制限に引き継ぐことになります。

何もせずに、相続開始を知ったときから3ヶ月を経過すると、単純承認をしたものとみなされます。


●限定承認
相続によって得た財産の限度においてのみ、被相続人(死亡者)の債務を弁済すべきことを留保して、

相続を承認することです。

(要は、プラスマイナスになるけれども、プラスならもらい、マイナスが残ったらいらないと言えます。)


●相続の放棄
相続の効果を全面的に拒否する意思表示です。初めから相続人でなかったことになります。



その他、遺言・遺産分割や遺留分など、細かな規定や例外がありますので、裁判所や法務局等で

教えてくれます。そして、土地や住宅を絡めてのご相談は下記メールまでお気軽にご連絡下さい。

(鈴木)

ksuzuki@suzuki-group.co.jp



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